Thời gian đăng: 28/9/2020 08:55:58
Các yếu tố cơ bản về nhân khẩu học là cơ sở để ngành bất động sản Việt Nam phát triển.
Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đầu tư thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần để tiếp cận các phân khúc mới của ngành bao gồm bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng.
Trong khi vẫn cho thấy sự đầu tư mạnh mẽ, các quy định chặt chẽ hơn sẽ làm cho ngành công nghiệp minh bạch và hiệu quả hơn.
Ngành bất động sản Việt Nam năm 2019 ổn định. Mặc dù nguồn cung giảm đáng kể 65,3%, nhưng tỷ lệ lấp đầy tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) vẫn ở mức cao 89,7%.
Khi căng thẳng thương mại bắt đầu ổn định , triển vọng ngành bất động sản năm 2020 dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng do nhu cầu trong nước tăng cao, xu hướng mua cổ phần và góp vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mới và phân khúc bất động sản công nghiệp mới nổi. Chúng ta cùng tìm hiểu ba yếu tố này và những điều nhà đầu tư cần lưu ý nếu muốn đầu tư vào ngành này.
Nhu cầu đối với bất động sản bán lẻ vẫn cao
Sự bùng nổ của tầng lớp trung lưu và tốc độ đô thị hóa nhanh của Việt Nam là những trụ cột cho nhu cầu bất động sản tăng cao.
Theo Tổng cục Thống kê của Việt Nam , GDP của Việt Nam bình quân đầu người năm 2019 là US $ 2720 (7,7 phần trăm so với năm trước tăng), đã cho phép Việt Nam đủ khả năng một căn hộ tầng lớp trung lưu tại Mỹ $ 1000 - US $ 2000 mỗi mét vuông (m 2 ).
Ngoài ra, mức tăng lương tối thiểu 5,7% từ năm 2020 có thể tạo điều kiện cho nhiều người tham gia thị trường hơn, thúc đẩy nhu cầu về căn hộ phân khúc trung bình.
Tầng lớp trung lưu của Việt Nam là một trong những mức tăng nhanh nhất trong ASEAN. Theo Boston Consulting Group, từ năm 2014 đến 2019, tầng lớp trung lưu đã tăng gấp đôi lên 33 triệu người, khiến phân khúc này chiếm một phần ba dân số. Con số này dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên 44 triệu người vào năm 2020 và 95 triệu người vào năm 2030.
Hiện nay, 36% dân số Việt Nam sống ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Dự kiến, dân số thành thị của Việt Nam sẽ tăng 3,85% mỗi năm cho đến năm 2050, cao hơn nhiều so với tỷ lệ trung bình của ASEAN là 2,1%.
Dòng người di cư tích cực tìm kiếm một căn hộ để sớm an cư lạc nghiệp tại các thành phố lớn khiến tỷ lệ trống ở Hà Nội và TP.HCM ở mức thấp; trong bất động sản bán lẻ hoặc bất động sản văn phòng, con số này lần lượt là 8 và 10%. Tỷ lệ trống này thấp hơn so với các nền kinh tế mạnh hơn khác như Singapore với tỷ lệ trống 12% vào năm 2019.
Xu hướng FDI mới vào bất động sản
Trong khi cam kết FDI cho các dự án bất động sản mới giảm 47,8% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 10 năm 2019, thì FDI thông qua góp vốn và mua cổ phần lại tăng đáng kể 235%.
Xu hướng góp vốn nổi lên khi cả doanh nghiệp trong và ngoài nước nhận thấy sự hỗ trợ bổ sung mà họ có thể dành cho nhau.
Các nhà đầu tư nước ngoài thường do dự khi tham gia vào thị trường vì sự quan liêu không nhất quán và môi trường pháp lý thay đổi. Do đó, việc hợp tác với các doanh nghiệp Việt Nam thông qua hình thức mua cổ phần, góp vốn sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận các lô đất đã sẵn sàng xây dựng.
Điều này có nghĩa là nhà đầu tư trở thành cổ đông của công ty bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư Trung Quốc đã nắm bắt được cơ hội này với dòng vốn đầu tư lớn. Năm trong số bảy dự án góp vốn và mua lại cổ phần lớn nhất tính đến tháng 5 năm 2019 thuộc về các nhà đầu tư Trung Quốc.
Do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản vay ngân hàng đối với các nhà phát triển bất động sản trong nước để tránh bong bóng thị trường, các doanh nghiệp Việt Nam thường chuyển sang các nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc bán cổ phần và liên doanh (liên doanh) như một nguồn tài trợ mới.
Xu hướng này có thể sẽ tiếp tục trong năm 2020 do nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam vẫn ở mức cao.
Các phân khúc mới trong ngành
Theo Savills Việt Nam, năm 2020 sẽ chứng kiến nhu cầu gia tăng trong các phân khúc mới của ngành, bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp.
Với mức tăng trưởng hơn 15% về lượng khách du lịch quốc tế, tạo cơ hội tốt cho các nhà phát triển bất động sản tại các khu vực du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng , Phú Quốc và Nha Trang giới thiệu bất động sản nghỉ dưỡng. Các bất động sản nghỉ dưỡng như vậy được thiết kế để kết hợp hài hòa giữa đặc điểm văn hóa và đặc điểm tự nhiên.
Tuy nhiên, môi trường pháp lý liên quan đến loại tài sản mới nổi này vẫn chưa chắc chắn. Các cơ quan quản lý vẫn chưa thống nhất về thời hạn sở hữu và cơ chế phân chia lợi nhuận của các tài sản đó.
Nhờ các công ty sản xuất chuyển đổi từ Trung Quốc trong bối cảnh chiến tranh thương mại và các hiệp định thương mại tự do mới (FTA) bao gồm cả EU-Việt Nam FTA (EVFTA), bất động sản công nghiệp đang có nhu cầu cao. Tại các cụm công nghiệp trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai , tỷ lệ lấp đầy tính đến quý 2 năm 2019 đạt 81%.
Theo Savills Việt Nam, lợi thế của Việt Nam so với Trung Quốc trong việc thu hút các nhà đầu tư nằm ở giá thuê thấp. Giá thuê công nghiệp trung bình vào khoảng 100 - 140 USD / m 2 / quý, thấp hơn nhiều so với mức 180 USD / m 2 / quý của Trung Quốc . Các cụm công nghiệp trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh giá cao hơn 160USD / m 2 , nhưng vẫn thấp hơn của Trung Quốc.
Đại diện khu chế xuất Tân Thuận, TP HCM nhận định, nhiều chủ đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ tập trung xây dựng các cơ sở tích hợp bổ sung cho các khu liên hợp sản xuất vào năm 2020. Trong đó bao gồm bất động sản bán lẻ cho gia đình, khu vui chơi giải trí và cơ sở giáo dục. Đây là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc bất động sản đầy tiềm năng này.
Việt Nam có thể duy trì sự tăng trưởng trong ngành?
Bất chấp mức tăng trưởng lạc quan được dự báo cho năm 2020, những thách thức về quy định vẫn là yếu tố cản trở sự tăng trưởng bền vững của ngành.
Năm 2019, nhiều công ty bất động sản bị cáo buộc bán các dự án “ma” cho khách hàng, với số tiền lên tới 2,5 nghìn tỷ đồng (107 triệu USD). Để ngăn chặn các vụ lừa đảo bất động sản xảy ra trong tương lai, chính phủ hiện yêu cầu các chủ đầu tư gửi kế hoạch xây dựng hoàn chỉnh, gửi báo cáo tiến độ ở từng giai đoạn và sau đó công khai thông tin trên trang web và địa điểm xây dựng của họ.
Ngoài ra, Thông tư 22/2019 / TT-NHNN quy định trần tỷ trọng vốn chủ sở hữu ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 60% lên 40%. Mức trần ngăn các khoản vay ngân hàng quá dễ tiếp cận đối với các công ty bất động sản, đặc biệt là các công ty lừa đảo có thể dễ dàng trả các khoản vay bằng tiền lừa đảo.
Việc giám sát quy định như vậy có thể làm cho quá trình phê duyệt trở nên khắt khe hơn dẫn đến tăng thời gian phê duyệt nhưng là một bước trung gian quan trọng để ngành bất động sản Việt Nam trở nên minh bạch và hiệu quả hơn.
Xem thêm: đất nền BMT, Đất thổ cư BMT, Bất động sản BMT
|
|
Chia sẻ
