Kiến nghị cho sở hữu lâu dài đối với căn hộ office-tel - Đọc báo Vietnamnet cập

Mô hình căn hộ office-tel là sự kết hợp 2 trong 1 giữa văn phòng làm việc và nơi nghỉ ngơi tiện nghi, có diện tích từ 25 - 50m2 phù hợp nhiều đối tượng khách hàng. Hiệp hội bất động sản TP HCM vừa kiến nghị cho phép sở hữu lâu dài với loại hình này.
Office-tel đã xuất hiện từ lâu và rất phổ quát tại các nước phát triển khi nhu cầu bất động sản tăng cao nhưng tại Việt Nam, office-tel là một sản phẩm còn khá mới mẻ.
Trong một văn bản gởi Sở Xây dựng TP HCM hướng dẫn về thiết kế, quản lý dùng office-tel, Bộ Xây dựng cho biết đây là loại hình bất động sản mới chưa được quy định điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và văn bản quy bất hợp pháp luật hiện hành. Trong thực tiễn, loại hình này đã xuất hiện nhu cầu và được đề xuất đầu tư xây dựng trong một số dự án tại TP Hà Nội, TP HCM là hiệp và cần được xem xét, giải quyết đối với từng dự án cụ thể.
Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp (trong đó có office-tel) cần được coi xét, soát theo từng dự án cụ thể (về số lượng, diện tích và phương án bố trí, quản lý các căn hộ, office-tel cũng như chức năng khác) trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác, hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được giám định.
Việc xác định phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư được quy định cụ thể tại khoản 2 điều 100 Luật Nhà ở năm 2014. Việc quản lý sử dụng phần diện tích dùng chung của tòa nhà chung cư hổ lốn thực hiện theo quy định tại khoảng 5 điều 7 của quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng.
Đối với chủ đầu tư, hình thức office-tel được cho là đem lại lợi nhuận tốt hơn so với việc phát triển văn phòng cho thuê truyển thống, giúp dòng tiền quay vòng nhanh hơn.
do vậy nhiều chủ đầu tư trong nước phát triển office-tel trong các dự án căn hộ như Novaland (RiverGate, The Tresor, Lexington Residence, Orchard Garden), Sacomreal (Charmington La Pointe), phồn thịnh (Florita), Vingroup…

Ảnh minh họa căn hộ lancaster quận 4

Ông Nguyễn Trung Tín, CEO Trung Thủy Group cho biết công ty này cũng sẽ phát triển loại hình office-tel trong 2 dự án Lancaster Lincoln quận 4 và Lancaster Legacy quận 1.
Qua tìm hiểu thực tế thị trường cho thấy, đa số căn hộ office-tel có giá chào bán từ 1 tỷ đồng/lô trở lên và chủ đầu tư cam kết sẽ đem đến cho người sở hữu một khoản tiền thuê hàng tháng dự kiến từ 12 triệu – 20 triệu đồng/tháng. Tại TP HCM, phân khúc này đang thu hút khá đông nhà đầu tư quan tâm sau khi thị trường codotel căn hộ nghỉ dưỡng với lợi nhuận cũng cam kết hấp dẫn không kém đang trở nên bão hòa.
Tuy nhiên, trong một báo cáo nghiên cứu mới đây của Công ty Tư vấn Bất động sản Thương mại Cushman & Wakefield tại Việt Nam cũng cảnh báo một số điểm đáng chú ý khi đầu tư phân khúc này.
Theo ông Alex Crane – TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam, mô hình office-tel được thiết kế chủ yếu để sử dụng với chức năng văn phòng, nhưng vẫn có thể ở được như một căn hộ. Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ giữa mục đích làm việc và lưu trú, các quy định về việc sở hữu căn hộ office-tel đối với người nước ngoài.
Đặc biệt, hạn chế của office-tel là không gian sinh hoạt có giới hạn và phải chia sẻ, tối ưu hóa với không gian làm việc. Ngoài ra, khách mua không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ.
“Mặt khác mô hình này cũng sẽ tác động đến nguồn cung bất động sản thương mại hoặc văn phòng trong tương lai. Nếu một nhà đầu tư chuyển hướng từ phát triển dự án văn phòng truyền thống sang mô hình này, họ có thể bán với giá nhà ở; loại hình đầu tư này mang lại nhiều lợi nhuận hơn so với không gian văn phòng truyền thống, từ đó làm ảnh hưởng đến số lượng văn phòng truyền thống cung cấp cho thị trường”, báo cáo này nhận định.
Một cảnh báo đặc biệt đáng lưu ý khác là theo Cushman & Wakefield Việt Nam, không phải dự án căn hộ nào cũng phù hợp để phát triển office-tel. Chỉ những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh và thuận lợi về giao thông mới thực sự là cơ hội đầu tư vàng cho phân khúc này.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), Luật Đất đai quy định chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn (điều 55, điều 56 Luật Đất đai).
Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, thậm chí trong cùng một tòa nhà thì có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc khu căn hộ dịch vụ (officetel) lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm. Điều này không hợp lý và cần được thay đổi.
Do đó Hiệp hội này vừa kiến nghị cơ quan quản lý Nhà nước sửa đổi, bổ sung điều 55 Luật Đất đai áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư, chủ sở hữu phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở.

Duy Khánh