Vì sao thị trường bất động sản hiện nay lại bất ổn?

Vì sao thị trường bất động sản hiện nay lại bất ổn?
Đất nền bị thổi giá, căn hộ mới được đưa ra thị trường quá nhiều, sự lệnh pha giữa căn hộ trung và cao cấp có thể gây ra rủi ro cho thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM trong quý II/2017.
Tăng trưởng lệch
Theo báo cáo của Citadel Residence quận 7 CBRE Việt Nam, kết thúc quý I/2017, với sự suy giảm ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân phúc cao cấp và hạng sang, thị trường căn hộ Tp.HCM khá trầm lắng. Trong quý I/2017, với 21 dự án, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn, trong đó có 6 dự án mới, giảm 49% theo năm và giảm 44% theo quý. So với quý trước, các căn hộ mới trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể, tới 72%.
Về lượng tiêu thụ, số căn bán được giảm 29% so với cùng kỳ năm trước và giảm 47% so với quý trước, chỉ 6.051 căn hộ. Trong tổng số căn hộ bán được trong quý, các căn hộ phân khúc trung cấp chiếm 67%. Giá bán phân khúc này tăng nhẹ khoảng 6% so với quý trước.

Ngược với thị trường căn hộ, phân khúc đất nền lại khá sôi động. Nhà phố xây sẵn và biệt thự đóng góp thêm 500 căn vào nguồn cung hiện hữu. Giá bán trung bình phân khúc này tăng khá cao so với trước. Nguồn cung mới này tập trung ở phía Đông với 1 dự án tại quận Thủ Đức và 4 dự án tại quận 9  Dự án Green River.
Khu Đông tại các quận 2, quận 9 và Thủ Đức là một trong những điểm nóng nhất của đất nền nhà phố hiện nay. Theo các văn phòng môi giới tại những khu vực này, khoảng 6 tháng qua, tại đây, giá đất nền đã tăng trung bình 30-40%, thậm chí, một số khu vực còn tăng giá gấp đôi.
Rủi ro rình rập
Sang quý II/2017, hàng loạt chủ đầu tư thông báo sẽ mở bán dự án, chủ yếu có giá bán trên 1,5 tỷ đồng. Đây là phân khúc còn nhiều hàng chưa bán được từ năm 2016, thậm chí là từ những năm trước đó. Trong khi đó, phân khúc có giá dưới 1,5 tỷ đồng đang rất thiếu dù nhu cầu mua rất cao.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường đang chạy theo tin đồn là điểm bất ổn lớn nhất của BĐS hiện nay.
Ông Châu nói: “Đơn cử, mới đây khi thông tin dự án ven sông tại Hóc Môn của Công ty Tuần Châu được đưa ra, ngay lập tức giá đất tại đây tăng vọt, trong khi Tp.HCM chưa có ý kiến chấp thuận dự án hay không. Nếu dự án không được phê duyệt thì những người đầu tư theo tin đồn cũng vạ lây khi mua đất với giá đắt ở khu vực này”.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, đầu năm 2017, thị trường tiếp tục đón nhận hàng loạt dự án mới trong khi số lượng căn hộ được chào bán trong các năm 2015, 2016 vẫn còn tồn kho nhiều. Nguồn cung tăng cao, trong khi nhu cầu mua khá thấp sẽ tạo ra một đợt tồn kho mới.
Phó tổng giám đốc Himlam Land, ông Ngô Quang Phúc thì cho rằng, phân khúc đất nền là rủi ro nhất, bởi không biết đâu là giá thực của phân khúc này, người chịu thiệt là khách hàng ở thực còn người hưởng lợi chính là nhà đầu tư thứ cấp. Ông Phúc nói: “Nếu không có biện pháp quản lý phân khúc này, sẽ dễ dẫn tới cảnh vỡ trận, bởi nhà đầu tư thứ cấp thổi giá lên, thị trường sốt ảo và tạo hiện tượng bong bóng”.
Các chuyên gia BĐS cũng chỉ ra nhiều rủi ro khác như việc các chủ đầu tư mở bán dự án Green River quận 8 khi chưa có đủ tính pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng, chạy đua theo tăng trưởng của thị trường... Thậm chí, khi thị trường đang nóng, chủ đầu tư còn vẽ dự án “ma” để bán cho khách hàng để chiếm dụng vốn.
________________________