Quy hoạch Thủ Thiêm cũng cần được thay đổi lại,

Quy hoạch Thủ Thiêm cũng cần được thay đổi lại,
Giấc mộng “Phố Đông” bao giờ thành hiện thực (1)?

Chính cơ chế quản lý đã biến Thủ Thiêm trở thành một “dự án con” của UBND TP.HCM, không phải một dự án được điều hành bởi một đội ngũ lãnh đạo năng động có đủ quyền hạn tương xứng với trách nhiệm  căn hộ water bay quận 2


Tổ chức cuộc thi quốc tế để tuyển chọn quy hoạch tốt nhất, vay khoảng 25.000 tỉ đồng để giải tỏa đền bù, chuẩn bị quỹ đất sạch để mời gọi nhà đầu tư, các khu đất vàng cũng đã có chủ…

Những nỗ lực của TP.HCM, tưởng chừng, sẽ biến giấc mơ “Phố Đông” tại Thủ Thiêm thành hiện thực…   bán căn hộ water bay Nhưng hơn 10 năm trôi qua, khoảng 15.000 hộ gia đình với khoảng 60.000 người dân đã phải lần lượt rời bỏ nơi ở của mình để nhường chỗ cho khu đô thị mới, dù tới thời điểm này, vẫn chưa thấy hình dáng khu đô thị mới hiện hình.

Để mang đến cho độc giả những góc nhìn trực diện về vấn đề này, BizLIVE đã gặp gỡ Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, thành viên nhóm thiết kế Hoa Kỳ trong các đồ án quy hoạch Phố Đông Thượng Hải và quy hoạch Nam Sài Gòn. Ông là người đã góp nhiều ý kiến cho quy hoạch Thủ Thiêm ngay từ thời gian đầu những năm 1990.

Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và một khác biệt căn bản

Học tập kinh nghiệm từ Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm đã có được một quy hoạch rất bài bản, nhưng vì sao đã hơn 10 năm trôi qua, dự án vẫn dậm chân tại chỗ, thưa ông?

Đó là một lịch sử khá dài. Thời gian triển khai dự án Nam Sài Gòn, thành phố cũng bắt đầu đặt vấn đề Thủ Thiêm. Khi đó, nhiều ý kiến phân vân nên phát triển về phía Đông trước, hay phía Nam Sài Gòn trước? Cuối cùng, thành phố đã quyết định Thủ Thiêm sẽ lui một bước sau Nam Sài Gòn, do chưa giải quyết được vấn đề di dời cảng.

Khi cuộc thi quốc tế quy hoạch Nam Sài Gòn mở ra, Nam Sài Gòn đã chọn được thiết kế quy hoạch của công ty Skidmore, Owings & Merrill với các ý kiến đóng góp điều chỉnh bổ sung thêm có giá trị, do những người thi và chấm thi tuyển chọn đều có trình độ và kinh nghiệm quốc tế, trong đó phía chuyên gia Việt Nam có kiến trúc sư Ngô Viết Thụ.
Lúc đó là thời điểm đất nước bắt đầu đổi mới, thành phố cử ông Phan Chánh Dưỡng tham gia đại diện cho công ty IPC phía Việt Nam giúp cho nhà đầu tư nước ngoài và làm việc với chính quyền để khơi thông chính sách, giải pháp cho dự án.

Về phía nhà đầu tư Đài Loan CT&D, ông Lawrence Sting là một người rất năng động, có tầm nhìn chiến lược, kiên định và rất trọng người tài. Ngay từ đầu, ông đã đặt vấn đề mướn những nhà quy hoạch giỏi nhất, những chuyên gia tài chính từ Ngân hàng Thế giới, chuyên gia về môi trường nghiên cứu về kênh rạch làm việc cho dự án.

Sau hơn 20 năm, có thể thấy rõ Nam Sài Gòn là một thành công không những về quy hoạch kiến trúc, mà còn về chiến lược kinh doanh và phát triển đô thị.

Trở lại với Thủ Thiêm, nếu so sánh, có thể thấy rõ TP.HCM cũng muốn lặp lại một thành công tương tự như Nam Sài Gòn, hoặc thậm chí xa hơn, như dự án Phố Đông Thượng Hải, với những triển khai theo cách tương tự, như một cuộc thi quốc tế đã được tổ chức để chọn ra thiết kế quy hoạch cho dự án.

Tuy nhiên, lãnh đạo dự án lại là một đơn vị nhà nước: Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm.

Và, không giống như Nam Sài Gòn, Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không có được quyền hạn, ngân sách, tầm nhìn… giống như công ty Phú Mỹ Hưng (liên doanh giữa CT&D và IPC), vì họ không có quyền tự chủ về tài chính đủ để thuê những chuyên gia giỏi như ông Sting từng làm, và không có quyền hạn để quyết định trực tiếp với nhà đầu tư. Mọi chuyện lớn nhỏ đều phải chờ xin phép chính quyền thành phố.

Chính điều đó đã biến Thủ Thiêm trở thành một “dự án con” của UBND TP.HCM, không phải một dự án được điều hành bởi một đội ngũ lãnh đạo năng động có đủ quyền hạn tương xứng với trách nhiệm. Công ty Phú Mỹ Hưng đã có tầm ảnh hưởng rất lớn và vai trò lãnh đạo chiến lược trong sự thành công của dự án Nam Sài Gòn. Tuy vậy, điều này vẫn chưa so sánh được với các nhà lãnh đạo và quản lý dự án phát triển Phố Đông Thượng Hải tại Trung Quốc.

Trong trường hợp Phố Đông Thượng Hải, với quy chế quận cấp phó tỉnh (state-level new areas), nói chính xác thì tuy không phải là thành phố, nhưng ban quản lý dự án được trao quyền hạn cao hơn thành phố trực thuộc tỉnh, phần lớn các vấn đề chính sách đầu tư và phát triển đều có thể quyết định tại chỗ.

Ban quản lý được dồn sức về tài chính và quy hoạch, có sự hỗ trợ của những chuyên gia rất giỏi, nhờ đó việc giải quyết giấy phép đầu tư và xin phép xây dựng hoặc mở công ty tại Phố Đông có thể chỉ mất từ khoảng 3-10 ngày, và dự án phát triển rất nhanh. Nên, chỉ trong hai thập niên, Phố Đông đã có thể từ một khu đất trống như Thủ Thiêm hiện nay, trở thành một khu trung tâm đô thị hiện đại như Hong Kong.

Tầm nhìn và tầm ảnh hưởng đến việc vận động cho các chính sách thuận lợi và thu hút nguồn vốn để thực hiện dự án của Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không được như công ty Phú Mỹ Hưng, do đó đã không thể thúc đẩy cho Thủ Thiêm phát triển được nhanh giống Nam Sài Gòn, cho dù Thủ Thiêm có lợi thế về vị trí và tiềm năng cao hơn nhiều.

Và trong khi bờ Đông TP.HCM vẫn dậm chân tại chỗ, thì bờ Tây phát triển nhà cao tầng ồ ạt…

Tôi cho rằng, việc thúc đẩy các dự án lớn ở bờ Tây hiện nay - cụ thể là khu Ba Son, Cảng Sài Gòn, Tân Cảng - chưa chắc đã là tốt cho thành phố, vì đa phần số tiền thành phố sẽ nhận được từ nhà đầu tư lại phải đổ vào, thậm chí phải bù thêm ngân sách, mới đủ để nâng cấp hạ tầng cho khu vực này.

Đúng ra, cần có chính sách yêu cầu nhà đầu tư phải ứng luôn tiền làm hạ tầng cho những dự án này, và nhà nước trả lại dần cho họ dưới dạng khấu trừ thuế các loại hàng năm. Mặt khác, xây dựng bờ Tây mật độ cao không phải lúc này, vì áp lực khi khu vực này phát triển trước, giao thông sẽ kẹt cứng, mà ngân sách cũng bế tắc.

Ngân sách chính của TP.HCM, đáng ra, phải dành cho những dự án như Thủ Thiêm. Thành phố hiện đang bị áp lực trả lãi đã vay cho đền bù giải tỏa. Thủ Thiêm phát triển càng nhanh càng gỡ lại ngân sách cho thành phố. Nhưng rất tiếc nhiều năm nay, sau khi đền bù giải tỏa lại để đất trắng, không tạo được hiệu ứng nào.

Về phía nhà đầu tư, thông thường họ chỉ quan tâm dự án nào sinh lợi chứ không nhất thiết phải bám vào một vị trí cụ thể nào ở bờ Tây, nếu cho họ thấy làm ở Thủ Thiêm có lợi hơn bờ Tây thì họ sẽ làm. Nhưng phải có những cơ chế khuyến khích, đặc biệt giúp họ tạo lợi nhuận, sau đó các công trình đã xây sẽ gây tác động dây chuyền, cho những công trình lân cận dễ dàng mọc lên.

Thành phố phải tạo cơ hội, có những chính sách hấp dẫn cho nhà đầu tư trong 10- 15 năm tới cho Thủ Thiêm, để ưu tiên chuyển sức ép từ bờ Tây qua bờ Đông. Tới một lúc nào đó khu trung tâm bờ Đông hình thành, lúc đó mới là thời điểm trở lại ưu tiên xây dựng tiếp bờ Tây.

Đó là chiến lược có lợi cho thành phố. Giải pháp này rất rõ ràng và có lợi chung cho các bên, nhưng tiếc là Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm không có tiếng nói trong chuyện này.

Thế còn kiến nghị của riêng ông để tạo sức bật mới cho Thủ Thiêm?

Nên củng cố quyền hạn và cách tổ chức của Ban Quản lý phát triển Thủ Thiêm tương xứng với trách nhiệm sẽ phải đặt ra lại cụ thể hơn cho họ, là phải hoàn thành các công trình trọng điểm và hạ tầng cơ bản cho việc phát triển Thủ Thiêm trong vòng tối đa một thập niên.

Một trong những mô hình quản lý có tính khả thi cao là mô hình tổ chức đã thành công của công ty Phú Mỹ Hưng, trong đó lập ra một nhóm lãnh đạo cao cấp bao gồm hai thành phần.

Một là các nhà lãnh đạo thuộc lãnh vực công và có ảnh hưởng tới chính sách để cộng tác với chính quyền. Hai là các nhà lãnh đạo có tiềm lực kinh tế và có ảnh hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước để thu hút vốn đầu tư, bên cạnh đó là các nhân sự cấp cao có khả năng quản lý và tư vấn chiến lược đa ngành để giúp đem lại hiệu quả cho các bước phát triển dự án.

Muốn phát triển Thủ Thiêm thì không chỉ nhìn Thủ Thiêm mà phải nhìn toàn cục, sự kết nối tốt nhất với khu trung tâm hiện hữu, các điểm mạnh và yếu về mặt chiến lược, và chính sách phải bao trùm cả khu vực này.

Ngay cả Nam Sài Gòn 5 năm đầu cũng rất khó khăn, cho đến khi họ mời những chuyên gia về để khơi thông giao thông, giúp thành phố làm thêm ba cây cầu và các tuyến đường huyết mạch, lúc đó Phú Mỹ Hưng mới cất cánh được. dự án water bay quận 2 Điều đó cho thấy nguồn lực chất xám của chuyên gia cũng rất quan trọng.

Ngoài ra quy hoạch Thủ Thiêm cũng cần được thay đổi lại, có thể phải giao cho một nhóm tư vấn thiết kế khác để đổi mới tư duy, bởi vì quy hoạch cũ đã không đem lại được hiệu quả thu hút đầu tư trong suốt một thập niên, dù đã qua nhiều lần điều chỉnh, trong khi đó các công trình lớn ở bờ Tây vẫn tiếp tục mọc lên.