Những biến động về giá trị lẫn rủi ro về đất thổ cư

Những biến động về giá trị lẫn rủi ro về đất thổ cư


Thế cục mới của thị trường BĐS Hà Nội đã được xác lập sau 5 tháng đầu tiên của năm 2015. Hàng nghìn sản phẩm căn hộ của  Biệt thự làng Pháp Bảo Lộc phân khúc NƠTM (chung cư) đến từ nhiều dự án hứa hẹn sẽ bung hàng nay mai. Trước sức công phá mạnh mẽ của dòng sản phẩm căn hộ, không ít nhà đất thổ cư hay biệt thự gần nội đô bỗng có giá rẻ bất ngờ!


Tại khu vực bao quanh các sân bóng mini được vây lưới cho thuê tại làng Phùng Khoang (địa bàn quận Nam Từ Liêm) có Bảo Lộc French village cả dãy nhà liền kề phân lô của tập thể Công ty In Thanh Xuân (thuộc KĐT An Lạc). Hiện tại, đã có nhiều vị chủ nhà hoàn thiện xong, đẹp "long lanh" từ nội thất tới ngoại cảnh (trồng cây, rào sân) và sinh sống ổn định. Vào những năm 2012 - 2013, không ít căn liền kề tại đây từng được giao dịch với giá tầm 110 - 140 triệu đồng/m2.


Thế nhưng sau khi cơn sốt nóng qua đi, đã có những chủ nhà (vì nhu cầu cá nhân đột xuất hoặc nhu cầu đầu tư gia tăng) tung tin rao bán nhà phân lô trong thời gian dài vẫn không tìm được khách mua.


Nhiều thổ cư, liền kề bị ép giá
Chị Nhung, chủ một căn nhà diện tích sổ đỏ khoảng 45m2 than vãn, ngôi nhà của chị xây 5 tầng và chỉ cách đường Phùng Khoang trên 100m nhưng suốt 3 tháng qua vẫn chưa có "thượng đế" nào quyết mua.


Ngôi nhà này đã hoàn thiện với vẻ ngoài rất bắt mắt, nội thất trang trí theo phong cách thuần Á Đông, dân trí xung quanh đảm bảo. Ngoài ra, đây cũng là địa bàn tập trung một lượng lớn sinh viên của các trường đại học, cao đẳng tại các quận như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm.


Mặt tiền ngôi nhà rộng trên 3m, có gara để ôtô, đường lớn rộng 6m ngay mặt tiền. Vào thời điểm tháng 2/2015, chị Nhung phát giá căn nhà 5 tầng này 5,2 tỷ đồng. Đến nay, dù đã dốc sức đăng tin rao bán nhà trên đủ phương tiện cùng với giảm giá bán còn 4,8 tỷ đồng nhưng chỉ có một vài vị khách tới hỏi thăm vì… tò mò.


Tương tự như trường hợp của chị Nhung, một căn nhà thổ cư khác rộng khoảng 40m2, xây 2,5 tầng, nằm trong ngõ nhỏ nhưng đủ 2 xe máy tránh nhau tại làng Phùng Khoang hiện cũng được điều đình mức giá chưa đến 2,5 tỷ đồng.


So với thời điểm cuối năm ngoái, với một căn nhà cùng diện tích, vị trí trong ngách (kém đắc địa) cùng địa bàn có thể bán được với giá 2,7 tỷ đồng. Chủ nhà tên Hải cho rằng, do nắm bắt được tâm lý chủ nhà đang muốn bán nhanh nên người mua đã liên tục ép giá bằng nhiều cách, trong đó, hàng loạt khách mua đều không ngại ngần đề nghị giảm giá còn 2,2 tỷ đồng.


Nhà đất thổ cư trong khu nội đô đang có những biến động về giá trị lẫn rủi ro cho người mua
Chủ nhà vốn là một công chức trong ngành in ấn chia sẻ: "Có thể họ là dân đầu cơ đến ép giá. Nhưng có lẽ tôi cũng đành chấp nhận vì đòi hỏi đi lại thuận tiện hơn. Nếu muốn đạt được mức giá cao như kỳ vọng thì tôi sẽ lỡ mất cơ hội công việc".


Trong khi đó, tại KĐT Văn Quán, nơi có áp lực hạ tầng giao thông thấp, tiện ích xã hội đầy đủ, mật độ cây xanh và diện tích mặt nước không thua kém khu Linh Đàm, những căn biệt thự đơn lập, liền kề 3 - 4 tầng hiện thuộc "tốp" đắt đỏ có giá cả trăm triệu đồng/m2.


Thế nhưng tại khu vực này vẫn có không ít trường hợp rao bán với mức giá "rẻ bất ngờ". Đơn cử, một căn liền kề hai mặt tiền (đường Chiến Thắng và Văn Quán), diện tích khoảng 75m2, 3 tầng được chủ nhà rao bán với giá ngót 3,5 tỷ đồng từ đầu năm. Giá mỗi m2 chưa tới 70 triệu đồng và chủ nhà vẫn đang tiếp tục hạ thấp hơn nữa để tìm khách.


Tiền nào của ấy
Ghi nhận thực tế cho thấy, chỉ những chủ nhà có lý do cá nhân đặc biệt mới chịu chấp nhận giảm giá bán để nhanh chóng khớp giao dịch. Tại các khu vực như Phùng Khoang, Văn Quán, hoặc những địa bàn phát triển nhanh chóng về diện mạo đô thị như Mễ Trì Hạ, Phú Đô, Định Công, Kiều Mai… bắt đầu có những nhà đầu cơ săn lùng sản phẩm "cần bán gấp" (để trả nợ ngân hàng, lý do công việc). Do đó, nhu cầu mua sắm, sở hữu một BĐS phù hợp hơn cũng gia tăng.


Tuy vậy, do tâm lý có phần nóng vội nên nhiều người tìm mua nhà đất có thể phải "ăn quả đắng" vì sự thiếu hiểu biết. Đơn cử trường hợp của anh Tuấn, làm việc trong một công ty điện máy ở Thủ đô suýt "sập bẫy" vì ham giá rẻ. Anh Tuấn kể, sau khi nhận đặt cọc 100 triệu đồng của khách mua căn nhà 55m2 tại Quang Trung (quận Hà Đông), anh đã tìm được mảnh đất diện tích 42m2 gần mặt đường Tố Hữu với giá rao chỉ 50 triệu đồng/m2. "Tính sơ qua, trừ cả tiền mua đất và xây nhà, tôi vẫn còn dư ra hơn 200 triệu đồng. Hai vợ chồng mừng thầm vì đổi được ngôi nhà thổ cư mới gần trung tâm hơn, di chuyển thuận tiện hơn. Ai ngờ suýt nữa ăn "quả lừa".


Cụ thể, ngay hôm làm hợp đồng đặt cọc mua đất với bên bán,  Công ty Nhà Bảo Lộc tại một quán nước giải khát anh Tuấn đã tình cờ nghe được cuộc trao đổi về tính pháp lý và nguồn gốc đất của ngôi nhà định mua. Theo đó, cả chục lô đất này chỉ được chứng nhận quyền sử dụng trong vòng 20 năm (mặc dù đã chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở). Anh Tuấn thở dài: "Thế mới biết, tiền nào của ấy". Cũng may anh đã "thoát hiểm" nhờ tình huống may mắn hy hữu.